Droom je van meer ruimte in huis, een moderne indeling of het splitsen van je woning in meerdere appartementen? Grote kans dat je een omgevingsvergunning nodig hebt. Dit is de officiële toestemming van de gemeente om jouw plannen uit te voeren. Zonder geldige vergunning loop je het risico dat je bouw wordt stilgelegd of dat je de situatie zelfs terug moet brengen naar de originele staat.
Toch roept dit bij veel huiseigenaren vragen op. Wanneer heb je precies een vergunning nodig? Welke documenten moet je aanleveren? En hoe lang duurt het voordat je mag starten?
In deze blog nemen we je stap voor stap mee door het traject, zodat je weet waar je aan toe bent voordat je begint.
Een omgevingsvergunning is verplicht bij aanpassingen die invloed hebben op de constructie, het uiterlijk of het gebruik van je woning. Denk aan:
Er zijn uitzonderingen.
Kleine aanpassingen vallen soms onder vergunningsvrij bouwen, bijvoorbeeld een dakkapel aan de achterzijde, een aanbouw of bijgebouw in je tuin, niet constructieve wijzigingen intern of isolatiewerkzaamheden aan de binnenzijde. Maar let op: regels verschillen per gemeente en adres.
Voorbeeld:
Daarom adviseren wij altijd om je wensen en plannen eerst goed door te nemen met een expert. Zo voorkom je vertraging, teleurstellingen of onverwachte kosten en weet je zeker dat jouw plan haalbaar is binnen de regels.
Blijkt uit het haalbaarheidsonderzoek dat je plan mogelijk niet binnen de huidige regels past? Dan kun je kiezen voor een conceptaanvraag (principeverzoek).
Dit is vaak een verstandige stap om teleurstellingen en onnodige kosten te voorkomen bij plannen die buiten het standaard omgevingsplan vallen. Iedere gemeente hanteert andere standaarden bij deze aanvraag, dus laat je goed informeren wanneer de uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek twijfelachtig of negatief is.
De aanvraag loopt via het officiële Omgevingsloket. Hier dien je digitaal alle stukken in of laat je je stukken indienen door een gemachtigde. Vaak wordt dit gedaan door je architect.
Meestal heb je nodig:
Je adviseur kan je duidelijkheid geven over wat bij jou van toepassing is.
De gemeente toetst je plan over het algemeen op de volgende punten:
Voorbeeld: in Den Haag kijkt de welstandscommissie kritisch naar gevelaanpassingen, terwijl in Eindhoven meer ruimte is voor moderne materialen.
Een aanvraag brengt kosten met zich mee, de zogeheten bouwleges. Deze zijn afhankelijk van de bouwsom.
Voor meer informatie kan je de legesverordening raadplegen bij je gemeente of je adviseur vragen om duidelijkheid te creëren.
Om de gemeente voldoende tijd te geven om het plan te beoordelen zijn er wettelijke termijnen gesteld voor een reguliere omgevingsvergunning
Praktijkvoorbeeld: een woninguitbouw in Amsterdam Oud-West kostte de bewoners bijna €3.000 aan leges en duurde 14 weken door verlenging. In Arnhem kreeg een vergelijkbaar project binnen 8 weken groen licht.
Veelgemaakte fouten:
Een omgevingsvergunning woning is in de meeste gevallen onmisbaar wanneer je jouw woning wilt uitbreiden, verbouwen of splitsen. De aanvraag vraagt om zorgvuldige tekeningen, berekeningen en afstemming met de gemeente.
Met de juiste voorbereiding zorg je dat je verbouwing soepel en volgens de regels verloopt.
· Rijksoverheid (Omgevingswet/Omgevingsloket): https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingswet
· BBL (bouwregels): https://wetten.overheid.nl/