Splitsen en transformeren van woningen is in 2026 relevanter dan ooit. De druk op de woningmarkt blijft hoog en nieuwbouw alleen is niet genoeg om aan de vraag te voldoen. Gelukkig zijn er veel redenen waarom het juist nu aantrekkelijk is om bestaande panden op te delen of van functie te veranderen. De vijf belangrijkste voordelen:
In deze blog nemen we je stap voor stap mee door het proces van splitsen en transformeren, laten we zien hoe je deze voordelen benut en welke aandachtspunten je moet kennen om het maximale rendement uit je pand te halen.
De landelijke woningvraag verschuift steeds duidelijker richting inbreiding (het bouwen binnen bestaande bebouwing). Volgens de Rijksoverheid moet een groot deel van de nieuwe woningen worden gerealiseerd binnen de bestaande gebouwde omgeving. Dit beleid zie je terug in woondeals, provinciale programma’s en gemeentelijke visies.
Belangrijke redenen waarom splitsen en transformeren zo’n grote rol spelen:
Transformeren betekent hierbij vaak het wijzigen van de functie van een gebouw. Denk aan kantoren, winkels, zorgvastgoed of grote eengezinswoningen die worden omgezet naar meerdere woningen. In combinatie met splitsen ontstaat zo extra woonruimte, zonder extra grondgebruik.
Veel gemeenten juichen dit steeds vaker toe, mits de kwaliteit en leefbaarheid behouden blijven. Dat betekent wel dat plannen goed onderbouwd moeten zijn, zowel ruimtelijk als bouwkundig.
Sinds de invoering van de Omgevingswet is het vergunningstelsel eenvoudiger opgezet, maar inhoudelijk complexer geworden. Gemeenten hebben meer beleidsvrijheid gekregen en dat merk je direct bij woningvorming en transformeren.
In vrijwel alle gevallen geldt:
Daarnaast hanteren gemeenten vaak aanvullende beleidsregels, zoals een splitsing verordening of paraplubestemmingsplannen.
Wanneer je wilt splitsen willen wij altijd aanraden om een goed haalbaarheidsonderzoek uit te laten voeren zodat je vroeg in het proces al weet wat je mogelijk te wachten staat.
Een belangrijk struikelblok blijft de minimale gebruiksoppervlakte van de nieuw te realiseren woningen en het minimale oppervlak van de bestaande woning. Deze verschilt per gemeente en soms zelfs per wijk. Veelvoorkomende eisen in 2026 zijn:
Om er zeker van te zijn wat er voor jouw woning geldt, kan je altijd een expert de lokale beleidsregels laten controleren.
Bij transformeren gelden vaak aanvullende eisen, omdat het oorspronkelijke gebouw niet altijd als woning is ontworpen. Denk aan plafondhoogtes, geluidsoverdracht, isolatie en brandveiligheid volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving.
Een van de grootste drijfveren achter splitsen en transformeren is de waardestijging. In de praktijk zien we dat meerdere kleinere woningen vaak meer opleveren dan één grote woning. Zeker in stedelijke gebieden met veel vraag naar compacte woningen.
Factoren die bijdragen aan waardevermeerdering:
Belangrijk is wel dat de kwaliteit klopt. Slecht uitgevoerde splitsingen worden steeds sneller afgestraft door gemeentes. Juist daarom is een integrale aanpak nodig, waarin ontwerp, regelgeving en marktkennis samenkomen.
Bij het splitsen en transformeren van vastgoed speelt de overdrachtsbelasting in 2026 een steeds grotere rol. De overheid stuurt nadrukkelijk op het toevoegen van woningen binnen de bestaande bebouwing. Om dat te stimuleren is het overdrachtsbelastingtarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt verlaagd.
Volgens de huidige regels geldt in 2026 een overdrachtsbelasting van 8% i.p.v. 10.4% voor woningen die niet zelf worden bewoond, zoals bij verhuur, belegging of verkoop na splitsing. Dit is een duidelijke verlaging ten opzichte van het eerdere hogere tarief en maakt woningvorming en transformatie financieel beter haalbaar. Het lage tarief van 2% blijft van toepassing wanneer een woning als hoofdverblijf wordt aangekocht.
Belangrijk is dat dit lagere tarief niet automatisch geldt voor elke aankoop. De functie van het vastgoed, het daadwerkelijke gebruik en het moment waarop wordt gesplitst of getransformeerd zijn bepalend bij de fiscale beoordeling.
In hoofdlijnen geldt in 2026:
Het moment van handelen is hierbij cruciaal. Splitsen vóór aankoop, tijdens het bezit of pas bij verkoop kan leiden tot verschillende fiscale uitkomsten en tarieven. Ook het transformeren van niet-woonruimte, zoals kantoren of winkels, naar woningen kan invloed hebben op de overdrachtsbelasting en boxindeling.
Omdat regelgeving en fiscale kaders blijven doorontwikkelen, is vooraf goed inzicht essentieel. Met de juiste timing en structuur kan het verschil ontstaan tussen een zwaar belast project en een fiscaal gezonde investering die toekomstbestendig is.
Kadastraal splitsen gaat verder dan alleen het bouwkundig opdelen van een pand. Bij kadastrale splitsing krijgt iedere woning een eigen juridisch perceel en adres, waardoor elke eenheid zelfstandig kan functioneren. Dit opent de deur naar strategische keuzes waarmee je het rendement maximaliseert.
De belangrijkste voordelen op een rij:
Juist bij transformeren, bijvoorbeeld van kantoor of winkel naar woningen, is kadastrale splitsing vaak de sleutel tot het hoogste financiële resultaat. In 2026 kijken banken en investeerders hier steeds positiever naar, mits het traject juridisch, bouwkundig en planologisch correct is ingericht.
Een belangrijk bijkomend voordeel is fiscaal. Door na splitsing gericht te verkopen, wordt voorkomen dat het vastgoed langdurig in Box 3 terechtkomt. Daarmee voorkom je jaarlijkse belastingdruk op vermogen en verschuift de focus naar waardecreatie in plaats van belastingoptimalisatie achteraf.
Niet elke gemeente werkt automatisch mee aan kadastrale splitsing. Een goede ruimtelijke onderbouwing, heldere plannen en tijdige afstemming met de gemeente zijn daarom essentieel. Wie dit zorgvuldig aanpakt, combineert maatschappelijke meerwaarde met maximale financiële ruimte.
Een van de sterke trends in 2026 is dat provincies in Nederland actief investeren in het beter benutten van bestaande gebouwen. Eén van de meest concrete voorbeelden is de regeling in de provincie Gelderland.
De provincie Gelderland kent een subsidieprogramma dat specifiek is gericht op:
Uniek aan deze regeling is dat het niet alleen de voorbereidende fase ondersteunt, zoals haalbaarheidsonderzoeken en ontwerpkosten, maar ook een deel van de uitvoeringskosten kan dekken. Hierdoor wordt het financieel aantrekkelijker om daadwerkelijk tot realisatie van woningen te komen.
De subsidie richt zich op projecten die maatschappelijke meerwaarde opleveren, zoals:
Hoewel elke provincie zijn eigen regeling heeft, zie je een duidelijke landelijke beweging richting woningvorming binnen bestaande muren. Provincies zoals Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Overijssel ontwikkelen vergelijkbare steunpakketten. Naar verwachting zullen steeds meer provincies in 2026 volgen, omdat woningtekort en verduurzaming hoog op de politieke agenda staan.
Voor wie wil splitsen of transformeren is dit een uitgelezen kans: door subsidie, lagere overdrachtsbelasting en een stijgende vraag naar compacte woningen, wordt het rendabeler om bestaande panden optimaal te benutten.
Woning splitsen en transformeren in 2026 biedt grote kansen voor wie vooruit kijkt. De combinatie van blijvende woningvraag, beleidsruimte en waardestijging maakt het een aantrekkelijk traject. Tegelijk vraagt het om kennis van regelgeving, bouwkundige eisen en fiscale gevolgen.
Wie dit proces zorgvuldig aanpakt, haalt meer uit bestaande gebouwen én draagt bij aan oplossingen voor het woningtekort. Met de juiste begeleiding wordt complexiteit overzichtelijk en ontstaat er ruimte om slimme keuzes te maken.
Elke situatie is uniek, dus voordat je stappen gaat nemen wordt er geadvsieerd om je goed te laten informeren over de mogelijkheden.
Plan rechts onder een afspraak zodat we je gratis persoonlijk advies kunnen geven. Met ons specialisme op dit gebied helpen we je graag verder.
· Gemeente Gelderland https://www.gelderland.nl/subsidies/beter-benutten-van-de-bestaande-voorraad
· BBL (bouwregels): https://wetten.overheid.nl/
· Belastingsdienst https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/overdrachtsbelasting
· Buro Contrast https://www.burocontrast.nl/blog-posts/woning-splitsen-en-woningvorming-206t8
· Rijksoverheid https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/volkshuisvesting/nieuwe-woningen
Disclaimer :Deze blog is geschreven op basis van informatie die beschikbaar was op het moment van publicatie. Neem altijd contact op met een expert om jouw specifieke situatie te laten beoordelen.